Heizung fällt im Winter aus: Welche Rechte Mieter in Bayern haben

Bleiben die Heizkörper in der kalten Jahreszeit kalt, wird die Wohnung schnell ungemütlich. Es geht dabei nicht nur um Komfort: Laut Verbraucherzentrale ist die Gefahr von Schimmel in Räumen, die zu wenig oder gar nicht beheizt werden, besonders hoch.

Für Mieter in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben gilt dabei das Mietrecht des Bundes. Danach muss der Vermieter einen Mangel beseitigen, und zwar unabhängig davon, ob die Ursache in seinem Bereich oder in dem des Mieters liegt, wie die Mietberatung der Landeshauptstadt München in einem Infoblatt (Stand 13.12.2018) erläutert.

Erster Schritt: den Ausfall sofort melden

Mieter müssen einen Mangel dem Vermieter unverzüglich melden, damit er ihn beheben kann. Wer einen bekannten Mangel nicht meldet, muss nach § 536c BGB für den daraus entstehenden Schaden aufkommen und kann die Miete dann nicht mindern.

Die Münchner Mietberatung empfiehlt in diesem Infoblatt eine schriftliche Mängelanzeige, am besten per Einwurfeinschreiben. Darin sollte der Mangel genau beschrieben, eine Minderung angekündigt und erklärt werden, dass die Miete ab sofort nur unter Vorbehalt gezahlt wird. Mindern lässt sich die Miete erst ab dem Tag, an dem die Anzeige beim Vermieter eingegangen ist, nicht rückwirkend.

Wie stark die Miete sinken darf

Nach § 536 BGB müssen Mieter gar keine Miete zahlen, solange die Wohnung für den vertragsgemäßen Gebrauch untauglich ist; ist die Tauglichkeit nur eingeschränkt, schulden sie eine angemessen gekürzte Miete. Unerhebliche Mängel zählen nicht. Eine feste Quote nennt das Gesetz nicht, maßgeblich ist, wie stark der Ausfall das Wohnen beeinträchtigt; als Grundlage dient die Bruttomiete.

Vorsicht ist bei hohen Kürzungen geboten: Übersteigen die einbehaltenen Beträge zusammen eine Monatsmiete, riskieren Mieter nach Hinweis der Mietberatung eine Kündigung. Sie rät, das Vorgehen vorher in einer Beratung zu klären.

Reparatur selbst beauftragen: nur in engen Grenzen

Nach § 536a BGB dürfen Mieter einen Mangel selbst beseitigen lassen und die nötigen Kosten zurückverlangen, wenn der Vermieter mit der Reparatur in Verzug ist oder die Beseitigung keinen Aufschub duldet. Die Münchner Mietberatung nennt als Beispiel für eine solche Notmaßnahme ausdrücklich die Reparatur einer ausgefallenen Heizung im Winter. Wer ohne diese Voraussetzungen eigenmächtig handelt, bleibt auf den Kosten sitzen.

Für private Eigentümer, die nach einem Defekt ganz auf eine neue Heizung umsteigen, gibt es ein Detail in der Bundesförderung: Der KfW-Zuschuss 458 deckt auch Ausgaben für eine provisorische Heiztechnik bei einem Heizungsdefekt ab.

Bis die Heizung wieder läuft

Als behaglich gelten laut Verbraucherzentrale etwa 18 bis 22 Grad bei einer relativen Luftfeuchte von 40 bis 60 Prozent. Bei Kälte genügen drei bis fünf Minuten Stoßlüften, und Außenwände sowie Heizkörper sollten nicht mit Möbeln zugestellt sein.

Auf einen Blick

• Ausfall unverzüglich und am besten schriftlich melden.
• Minderung erst ab Eingang der Mängelanzeige, Grundlage ist die Bruttomiete.
• Mietberatung der Landeshauptstadt München, Hotline: 089 233-40057.
• In seinen Hinweisen für Mieter in der Energiekrise nennt das bayerische Justizministerium weitere Anlaufstellen, darunter die Verbraucherzentrale Bayern, örtliche Mietervereine und die Mietberatung der Stadt Augsburg.
• Beratungshilfe bei geringem Einkommen beantragen Ratsuchende beim zuständigen Amtsgericht.

Eigene Einschätzung

Wer im Winter friert, will schnell handeln. Gerade dann lohnt sich die Ruhe für eine saubere Mängelanzeige mit Datum, denn ohne sie gibt es weder Minderung noch Kostenersatz. Die Selbsthilfe ist ein Notrecht und kein Freibrief: Besser zuerst den Vermieter oder die Hausverwaltung erreichen und die Versuche dokumentieren. Wer kürzt, sollte vorher Rat einholen, damit aus dem Streit um die Heizung kein Streit um die Wohnung wird.