Mietwohnung in Bayern: Wer beim Auszug Dübellöcher und Wände übernimmt

Wer Bilder, Regale oder Spiegel aufhängt, bohrt meist Löcher in die Wand. Spätestens beim Auszug stellt sich die Frage, wer sie schließt und die Wände streicht. Das Bürgerliche Gesetzbuch setzt in § 538 einen Grundsatz: Für Veränderungen an der Wohnung, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, muss der Mieter nicht einstehen.

Was das im Einzelfall bedeutet, entscheidet für Mieter in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben vor allem der eigene Mietvertrag. Das bayerische Justizministerium schreibt in seinen Tipps für Mieter und Vermieter (Stand 2016), dass Schönheitsreparaturen eigentlich Aufgabe des Vermieters sind, der Vertrag sie aber häufig dem Mieter überträgt.

Dübellöcher gehören zu den Schönheitsreparaturen

Als Schönheitsreparaturen gelten das Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken sowie das Streichen von Heizkörpern, Innentüren und Fenstern von innen. Dazu zählen auch die Vorarbeiten: Dübel herausziehen und die Löcher verschließen, bevor gestrichen wird. Parkett abschleifen gehört dagegen nicht dazu, das muss der Vermieter als Instandhaltung erledigen.

Dass Mieter per Vertrag renovieren müssen, ist in Deutschland so verbreitet, dass der Bundesgerichtshof es als Verkehrssitte ansieht. Fehlt eine solche Regel im Vertrag oder ist sie unwirksam, bleibt der Vermieter zuständig.

Wann Renovierungsklauseln nicht gelten

Nach den Hinweisen des Justizministeriums (Stand 2016) sind „starre“ Fristen in Formularverträgen unwirksam, also Pflichten, die nach festen Zeitabständen fällig werden, egal wie die Wohnung aussieht. Zulässig bleibt ein Fristenplan mit Formulierungen wie „in der Regel“, der sich dem tatsächlichen Bedarf anpassen lässt. Wurde die Wohnung ohne angemessenen Ausgleich unrenoviert übergeben, darf ein Formularvertrag die laufenden Schönheitsreparaturen nicht auf den Mieter abwälzen.

Eine Pflicht, den Malerbetrieb zu beauftragen, darf der Vertrag ebenfalls nicht enthalten: Mieter dürfen fachgerecht selbst streichen. Klauseln, nach denen Mieter beim vorzeitigen Auszug einen Anteil künftiger Renovierungskosten zahlen sollen, sind seit einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 18. März 2015 unwirksam.

Beim Auszug: Protokoll, Fotos und Fristen

Nach dem Ende des Mietverhältnisses muss der Mieter die Wohnung zurückgeben. Die Kaution zahlt der Vermieter anschließend samt Zinsen zurück, er darf aber berechtigte Gegenforderungen damit verrechnen. Will der Vermieter danach Ersatz für Veränderungen oder Schäden verlangen, hat er dafür sechs Monate Zeit, gerechnet ab dem Tag, an dem er die Wohnung zurückbekommt.

Wer in München wohnt, kann eine Klausel in einer kostenlosen Erstberatung der städtischen Mietberatung prüfen lassen, sofern die Wohnung im Stadtgebiet liegt, niemand anwaltlich vertreten ist und keine Mitgliedschaft in einer Interessenvertretung besteht. Mitbringen sollten Ratsuchende den Mietvertrag, die Übergabeprotokolle und, falls vorhanden, Fotos.

Auf einen Blick

• Grundregel: Schönheitsreparaturen sind Sache des Vermieters, wenn der Vertrag nichts Wirksames anderes regelt.
• Dübel entfernen und Löcher schließen zählt als Vorarbeit zu den Schönheitsreparaturen.
• Ersatzansprüche des Vermieters verjähren sechs Monate nach der Rückgabe (§ 548 BGB).
• Mietberatung der Landeshauptstadt München: Anmeldung unter 089 233-40200.
• Bei geringem Einkommen gibt es Beratungshilfe, Auskunft erteilt das zuständige Amtsgericht.

Eigene Einschätzung

Wer einzieht, sollte die Klausel zu Schönheitsreparaturen genau lesen und den Zustand der Wände mit Fotos festhalten. Das erspart später Streit. Auf Bilder an der Wand muss deshalb niemand verzichten: Wer überlegt bohrt und die Löcher so setzt, dass sie sich leicht verspachteln lassen, hat beim Auszug wenig Arbeit. Bei Zweifeln an einer Klausel ist eine Beratung meist günstiger als ein späterer Streit um die Kaution.